Jak zbudować dom systemem gospodarczym z kredytem hipotecznym?

Poniższe informacje pomogą Ci zrozumieć, w jaki sposób działa rynek kredytów hipotecznych.

Znaczną część artykułu poświęcę tematowi wkładu własnego, by łatwiej było Ci przygotować się do uzyskania kredytu hipotecznego.

Aby otrzymać taki kredyt musisz w pierwszej kolejności posiadać:

• zdolność kredytową,
• odpowiedni wkład własny.

W prostych słowach zdolność kredytowa to ocena Twojej możliwości spłaty danego zobowiązania (kredytu). Banki liczą ją podobnie, ale może się zdarzyć sytuacja, gdy w jednym banku będziesz posiadać znacznie wyższą zdolność niż w innych bankach. Jest to polityka kredytowa danego banku i nie podlega to żadnej dyskusji czy negocjacji. Albo ją posiadasz, albo nie.

Wielu klientów ma błędne założenie, że jako stali klienci danego banku będą potraktowani wyjątkowo. Posiadanie od wielu lat konta w jednym banku nie sprawi, że nagle otrzymasz potrzebną zdolność oraz superofertę.

Musisz wiedzieć, że każdy bank jest nastawiony na konkretnego klienta. Jedne banki szukają klientów z kapitałem, promują w ten sposób atrakcyjne konta oszczędnościowe i inne produkty inwestycyjne, zapraszając w swoje progi określony typ klienta. Inne banki szukają klientów młodych, organizują różne konkursy, zachęcają darmowymi usługami itp. Kolejne banki szukają klientów kredytowych, starszych, o stabilnym dochodzie, dając im atrakcyjne warunki kredytów i pożyczek. Banki skłonne do większego ryzyka są dla klientów o dochodzie mniej stabilnym, różnorodnym, w ten sposób posiadają oferty droższe od konkurencji, a mimo to przejmują klientów, którzy nie uzyskali kredytowania w innym banku.

Głównym celem działalności banków jest zysk i to się tak naprawdę liczy. Wybierając bank, z którym zamierzasz podpisać wieloletnią umowę o kredyt hipoteczny, nie kieruj się sentymentami, tylko sprawdź, co za daną cenę otrzymasz w zamian.

Powyższy opis pokazuje, jak jesteśmy traktowani przez banki, dlatego najlepszą ofertę otrzymasz, jeśli nie będziesz ograniczać się do jednego banku i zbadasz swoją zdolność w co najmniej kilku bankach.

Po zbadaniu zdolności w bankach musisz przejść do celu swojego kredytowania i oszacować swój wkład własny. Przy budowie domu mamy kilka opcji. Możesz już mieć działkę lub dopiero jej szukać. Działka może być wolna od obciążeń lub mieć już obciążoną hipotekę. Działka może pokrywać cały wkład własny lub tylko jego część.

Jak zatem sprawdzić aktualny stan i jak przygotować się pod względem wkładu własnego? W dalszej części artykułu uzyskasz odpowiedź.

Omówię kilka najczęściej spotykanych sytuacji.

Jesteś właścicielem działki, która nie ma obciążeń

Jest to stosunkowo łatwy temat, ponieważ Twoja działka to twój wkład własny. W celu ustalenia, jaki procent wkładu własnego stanowi działka, niezbędna jest pomoc rzeczoznawcy majątkowego. Rzeczoznawca wyceni aktualną wartość działki oraz wartość inwestycji po zakończonej budowie. Możesz wybudować dom z wykończeniem lub tylko do stanu deweloperskiego. Banki przyjmują minimalne ceny za m2 domu. Nie interesują ich argumenty w postaci „oszczędności” na materiałach i ekipie budowlanej. Musisz wziąć minimum tyle kredytu, ile wg banku pozwoli Ci to na ukończenie inwestycji do deklarowanego stanu. Dlatego jeśli wiesz, że sam zrobisz większość rzeczy i nie potrzebujesz aż takiej kwoty, którą wyliczy bank, poproś rzeczoznawcę o wycenę budowy do stanu deweloperskiego. Otrzymasz niższą kwotę kredytu, ale w przypadku gdy zabraknie Ci pieniędzy, będziesz musiał ubiegać się o kredyt dodatkowy - często gotówkowy.

Wracając do wkładu własnego, sprawdzisz go w prosty sposób, wg przykładowego wzoru:

wartość działki / wartość inwestycji po zakończonej budowie x 100% = ?

Jeśli wynik obliczenia będzie równy lub większy niż 10%, możesz złożyć wniosek do banku na całą potrzebną kwotę, która jest niezbędna do ukończenia budowy. Sprawa komplikuje się w momencie, gdy wynik nie spełnia minimalnego wkładu własnego, wtedy musisz z własnych środków rozpocząć budowę, a wniosek o kredyt złożyć w momencie uzyskania wartości pozwalającej na uzyskanie finansowania. Twoim wkładem własnym oprócz działki będzie również stopień zaawansowania Twojej budowy. Wynik poniższego równania powinien dać wartość 10% lub więcej:

(wartość działki + wartość wykonanych robót budowlanych) / wartość inwestycji po zakończonej budowie x 100% = ?

Jesteś właścicielem działki, która ma już obciążoną hipotekę

Do wyliczenia Twojego wkładu własnego niezbędne będzie uzyskanie informacji z banku na temat wysokości salda zadłużenia kredytu hipotecznego, którym działka jest obciążona. Większość z banków udostępnia takie informacje online w systemie transakcyjnym. Twój wkład własny sprawdzisz w następujący sposób:

(wartość działki - saldo zadłużenia kredytu) / wartość inwestycji po zakończonej budowie x 100% = ?.

Jeśli wynik będzie mniejszy niż 10%, wtedy masz dwie opcje - albo nadpłacasz kredyt, aż saldo będzie na poziomie wystarczającym do uzyskania wyniku 10% lub więcej, albo zaczynasz budowę domu i doprowadzasz prace budowlane do odpowiedniego stanu zaawansowania. Przykład wzoru na sprawdzenie wkładu własnego na podstawie rozpoczętej budowy:

(wartość działki - saldo zadłużenia kredytu + wartość wykonanych robót budowlanych) / wartość inwestycji po zakończonej budowie x 100% = ?

Kupujesz działkę wolną od obciążeń i chcesz zbudować na niej dom:

Istnieją dwie ścieżki uzyskania kredytu hipotecznego dla Twojej inwestycji. Od razu wnioskujesz o całość albo najpierw kupujesz działkę, a potem wnioskujesz o kredyt na budowę domu. Od tego, którą opcję wybierzesz, uzależniony będzie Twój wkład własny. W pierwszej opcji musisz być przygotowany na większy wkład własny gotówkowy oraz posiadać projekt budowlany. Na tej podstawie rzeczoznawca wyceni aktualną wartość działki i przyszłą wartość inwestycji po ukończonej budowie. Twój wkład własny to minimum 10% przyszłej wartości inwestycji. Tutaj wkład własny pokażę Ci na przykładzie kwoty kredytu i wskaźnika LTV:

kwota kredytu = wartość działki - wkład własny + kwota niezbędna na ukończenie budowy

LTV = kwota kredytu / wartość inwestycji po zakończonej budowie x 100%

w tym wyliczeniu ważne jest, żeby wskaźnik LTV nie przekraczał 90%

LTV - to procentowy stosunek wartości zadłużenia do wartości zabezpieczenia.

Jeśli nie posiadasz wystarczającej ilości gotówki, którą musisz przeznaczyć na wkład własny dla całości inwestycji, możesz uzyskać kredyt na zakup samej działki, a w późniejszym terminie na budowę domu. Wtedy Twój:

wkład własny = cena zakupu działki x 10%.

Bardzo ważną rzeczą jest to, że w tym przykładzie wkład własny musi być w formie gotówki. W przypadku zakupu działki w niższej cenie niż wartość rynkowa, Twoim wkładem jest 10% wartości transakcji kupna-sprzedaży działki. Rzadko zdarza się sytuacja, gdy sprzedający chce za działkę więcej niż jest warta wg wyceny rzeczoznawcy, gdy tak się stanie, wtedy musisz przygotować się na większy wkład własny. Obliczysz go wg następującego wzoru:

wkład własny = 10% x wartość działki + cena zakupu działki – wartość działki.

Po zakupie działki, możesz dalej zbierać pieniądze na wkład własny na budowę, a w między czasie załatwiać niezbędne pozwolenia.

Kupujesz działkę z obciążoną hipoteką i chcesz zbudować na niej dom

W pierwszej kolejności twój bank kredytujący będzie spłacał kredyt sprzedających. Podobnie jak przy działce nieobciążonej możesz tutaj wnioskować od razu na całą kwotę (zakup + budowa) lub tylko na zakup działki, a budowę rozpocząć w późniejszym terminie. Twój wkład własny przy wniosku na całą kwotę inwestycji (zakup + budowa):

wkład własny = 10% x wartość inwestycji po zakończeniu budowy.

Lub w przy samym zakupie działki:

wkład własny = 10% x cena zakupu działki.

Poniżej zaprezentuję jeszcze przykładowe schematy działania banków:

1. Jesteś właścicielem nieobciążonej działki budowlanej:
• uzyskujesz niezbędne zezwolenia,
• składasz wniosek do banku,
• zlecasz wycenę, którą przygotuje dla Ciebie rzeczoznawca majątkowy,
• otrzymujesz decyzję kredytową,
• bank przelewa Ci kwotę niezbędną na budowę (w transzach),
• rozliczasz się z postępu prac (dziennik budowy, fotografia, kontrola banku).
2. Jesteś właścicielem działki, na której jest wpisana hipoteka innego banku:
• uzyskujesz niezbędne zezwolenia,
• składasz wniosek do banku,
• zlecasz wycenę, którą przygotuje dla Ciebie rzeczoznawca majątkowy,
• sprawdzasz saldo zadłużenia aktualnego kredytu,
• otrzymujesz decyzję kredytową,
• bank spłaca Twój obecny kredyt,
• bank przelewa Ci kwotę niezbędną na budowę (w transzach),
• rozliczasz się z postępu prac (dziennik budowy, fotografia, kontrola banku).
3. Kupujesz nieobciążoną działkę i budujesz dom:
• składasz wniosek do banku,
• zlecasz wycenę, którą przygotuje dla Ciebie rzeczoznawca majątkowy,
• otrzymujesz decyzję,
• zawierasz notarialną umowę kupna-sprzedaży ze zbywcą,
• bank przelewa sprzedającym pieniądze za działkę,
• uzyskujesz niezbędne pozwolenia,
• bank przelewa Ci kwotę niezbędną na budowę (w transzach),
• rozliczasz się z postępu prac (dziennik budowy, fotografia, kontrola banku).
4. Kupujesz obciążoną hipoteką działkę i budujesz dom:
• składasz wniosek do banku,
• zlecasz wycenę, którą przygotuje dla Ciebie rzeczoznawca majątkowy,
• otrzymujesz decyzję,
• dostarczasz z banku zbywcy zaświadczenie o aktualnym saldzie zadłużenia,
• zawierasz notarialną umowę kupna-sprzedaży ze zbywcą,
• bank spłaca kredyt zbywcy,
• bank przelewa różnicę między saldem kredytu a ceną zakupu do zbywcy,
• uzyskujesz niezbędne pozwolenia,
• bank przelewa Ci kwotę niezbędną na budowę (w transzach),
• rozliczasz się z postępu prac (dziennik budowy, fotografia, kontrola banku).

Każda sprawa jest indywidualna. Powyżej opisałem ogólny zarys tego, jak przygotować się do kredytu. Pamiętaj, że Twoja sytuacja może być inna niż opisane wyżej i mogą na Ciebie czekać liczne niespodzianki.

Wszystkie przykłady obliczeń wkładu własnego zostały oparte na wskaźniku równym 10%. Natomiast wkład własny to nie tylko 10%, może on być większy, a czasami musi. Kupując tylko działkę budowlaną, bez wniosku o kredyt na budowę, często wymagany wkład własny to 20%, 30%. Kupując działkę budowlaną, z wnioskiem o kredyt na budowę domu, wymagany wkład własny zaczyna się od 10%, podobnie jak w przypadku budowy domu na działce, której jesteś już właścicielem. Starając się o kredyt na budowę na działce, która w części jest działką rolną, Twój wymagany wkład własny to nawet 40%.

Jeśli chodzi o koszt kredytu, to tańszy kredyt uzyskasz, gdy Twój wkład własny będzie równy lub większy 20%. Masz wtedy do wyboru praktycznie wszystkie banki. Ograniczyć w wyborze może Cię jedynie Twoja zdolność kredytowa.

Pamiętaj, że bank może skontrolować postęp prac na budowie, a Ty jesteś zobowiązany do rozliczenia się z wydanych pieniędzy. Rozliczasz się na podstawie kosztorysu, który przedstawisz w banku razem z wnioskiem o kredyt. Bank nie wymaga od Ciebie faktur, jednak w wyjątkowych sytuacjach może o nie poprosić.

Jeśli nie jesteś w stanie sam przejść przez ten proces ubiegania się o kredyt, poproś o pomoc eksperta.

Opracował:
Mateusz Warowny
BENGOLD